Bei der Ver­mie­tung von Lie­gen­schaf­ten, die in einem bestimm­ten Zeitraum keinen Gewinn (Über­schuss) erwarten lassen, kommt die soge­nann­te “Lieb­ha­be­rei” zur Anwen­dung. Dies hat zur Kon­se­quenz, dass die mit der Ver­mie­tung zusam­men­hän­gen­den Verluste nicht mit anderen Ein­künf­ten aus­ge­gli­chen werden dürfen. Wenn aus­nahms­wei­se doch ein Gewinn erzielt wird, ist dieser dafür auch nicht steu­er­pflich­tig. In Bezug auf den Pro­gno­se­zeit­raum, in dem im Rahmen der Ver­mie­tung und Ver­pach­tung ein Gewinn erzielt werden sollte, unter­schei­det man grund­sätz­lich zwischen der “großen” und der “kleinen Ver­mie­tung”. Bei der “kleinen Ver­mie­tung” handelt es sich um Ver­mie­tun­gen von Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­sern, Feri­en­häu­sern, Bun­ga­lows, Eigen­tums­woh­nun­gen (unab­hän­gig von der Anzahl der in einem Gebäude gele­ge­nen Eigen­tums­woh­nun­gen) und z.B. ein­zel­nen Appar­te­ments. Hierbei muss das Gesamt­ergeb­nis in einem Zeitraum von 20 Jahren bzw. höchs­tens 23 Jahren ab dem erst­ma­li­gen Anfallen von Auf­wen­dun­gen (Ausgaben) positiv sein. Bei einer “großen Ver­mie­tung” (typi­scher­wei­se die erwerbs­wirt­schaft­li­che Ver­mie­tung von Geschäfts- und Büro­ob­jek­ten) beträgt der Beob­ach­tungs­zeit­raum, in dem das Gesamt­ergeb­nis positiv sein muss, 25 bzw. 28 Jahre.

Der VwGH (GZ Ra 2023/13/0051 vom 14.12.2023) hatte sich mit fol­gen­dem Sach­ver­halt zu beschäf­ti­gen: Ein Steu­er­pflich­ti­ger hatte zwei Büros und vier Woh­nun­gen saniert und ver­mie­tet. Er erklärte in den Steu­er­erklä­run­gen der ersten vier Jahre Verluste und stellte dann die Ver­mie­tung ein, weil er die Objekte an seinen Bruder übergab. Das Finanz­amt stufte die Ver­mie­tung als Lieb­ha­be­rei ein. Dagegen erhob der Abga­be­pflich­ti­ge Beschwer­de und führte an, dass die Übergabe an den Bruder nicht von vorn­her­ein geplant war und außerdem die fort­ge­setz­te Ver­mie­tung im Jahr 13 beim Bruder in Summe einen Gesamt­über­schuss ergeben habe.

Für die Beur­tei­lung der Ertrags­fä­hig­keit einer Gebäu­de­ver­mie­tung ist eine Pro­gno­se­rech­nung anzu­stel­len. Bei der Beur­tei­lung ist auf die konkrete Art der Bewirt­schaf­tung und bei der Erstel­lung der Prognose auf die tat­säch­li­chen Umstände, die sich in einem Beob­ach­tungs­zeit­raum ein­ge­stellt haben, Bedacht zu nehmen. Es steht der Ertrags­fä­hig­keit einer Ver­mie­tungs­be­tä­ti­gung nicht entgegen, wenn die Lie­gen­schaft vor der tat­säch­li­chen Erzie­lung eines gesamt­po­si­ti­ven Ergeb­nis­ses über­tra­gen wird bzw. die Ver­mie­tung ein­ge­stellt wird. Für den Fall, dass der kurze Zeitraum der Ver­mie­tung von vorn­her­ein geplant war, liegt Lieb­ha­be­rei vor, wenn die Ver­mie­tung inner­halb dieses Zeit­raums kein posi­ti­ves Gesamt­ergeb­nis erwirt­schaf­ten kann. War hingegen die Ver­mie­tung unbe­fris­tet geplant, kommt es ledig­lich darauf an, ob die Pro­gno­se­rech­nung inner­halb des Gesamt­pla­nungs­zeit­raums ein posi­ti­ves Ergebnis erzielt. Die Beweis­last für das Vor­lie­gen einer unbe­fris­te­ten Ver­mie­tung von Beginn an trägt der Ver­mie­ter. Gege­be­nen­falls muss also der Nachweis erbracht werden, dass die Ver­mie­tung nicht von vorn­her­ein auf einen begrenz­ten Zeitraum geplant gewesen ist, sondern sich die Been­di­gung erst nach­träg­lich, ins­be­son­de­re durch den Eintritt kon­kre­ter Unwäg­bar­kei­ten, ergeben hat.

Ob im Zusam­men­hang mit einer Ver­mie­tung anhand der Pro­gno­se­rech­nung letzt­lich von einer Ein­kunfts­quel­le aus­zu­ge­hen ist, ist aber nicht im Rahmen einer reinen ex-ante Betrach­tung zu beur­tei­len. Denn die Pro­gno­se­rech­nung kann ins­be­son­de­re mittels eines Beob­ach­tungs­zeit­raums von etwa 5 bis 8 Jahren auf Über­ein­stim­mung mit der Realität über­prüft werden. Im kon­kre­ten Fall wurde vom Abga­be­pflich­ti­gen glaub­haft dar­ge­stellt, dass die Übergabe an den Bruder nicht von vorn­her­ein geplant war. Zudem wirkten sich die im Beob­ach­tungs­zeit­raum gesun­ke­nen tat­säch­li­chen Zins­auf­wen­dun­gen positiv auf die Pro­gno­se­rech­nung aus, sodass bereits ab einem viel früheren Jahr der Betä­ti­gung als von der Lieb­ha­be­rei­ver­ord­nung gefor­dert ein Gesamt­über­schuss der Ein­nah­men über die Wer­bungs­kos­ten ein­ge­tre­ten wäre. Darauf, dass die Been­di­gung der Ver­mie­tungs­tä­tig­keit ohne Zweifel aus rein per­sön­li­chen Motiven erfolgt ist, kommt es nicht an.

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