Werden aus einer Ver­mie­tungs­tä­tig­keit über längere Zeit Verluste erwirt­schaf­tet, beur­teilt die Finanz diese Tätig­keit oftmals als soge­nann­te „Lieb­ha­be­rei“. Dies hat zur Kon­se­quenz, dass in der Ein­kom­men­steu­er die daraus ent­ste­hen­den Verluste nicht mit anderen Ein­künf­ten aus­ge­gli­chen werden können. In der Umsatz­steu­er unter­lie­gen „Lieb­ha­be­rei“- Ein­nah­men nicht der Umsatz­steu­er, dafür dürfen aber auch keine Vor­steu­ern geltend gemacht werden.

Um die Lieb­ha­be­rei zu ver­mei­den, muss in der Ein­kom­men­steu­er eine Pro­gno­se­rech­nung ange­stellt werden, die nach einer bestimm­ten Zeit einen Gesamt­über­schuss aus­wei­sen muss. Bei der Ver­mie­tung von Eigen­tums­woh­nun­gen (Kleine Ver­mie­tung) beträgt dieser Zeitraum 20 Jahre ab dem Beginn der Ver­mie­tung. Bei Objekten mit min­des­tens drei Wohn­ein­hei­ten („große Ver­mie­tung“) beträgt dieser Zeitraum 25 Jahre. In der Lite­ra­tur wird die Meinung ver­tre­ten, dass seit der Immo­bi­li­en­er­trag­steu­er auch Wert­stei­ge­run­gen der Immo­bi­li­en in die Pro­gno­se­rech­nung mit­ein­be­zo­gen werden können.

Der VwGH hat in seinen bis­he­ri­gen Urteilen jedoch einen Unter­schied zwischen umsatz­steu­er­li­cher und ein­kom­men­steu­er­li­cher Lieb­ha­be­rei erkennen lassen. In einem Urteil aus dem Jahr 2013 hat der VwGH für eine Schaf­zucht nämlich die Lieb­ha­be­rei in der Ein­kom­men­steu­er wegen nega­ti­ver Pro­gno­se­rech­nung ange­nom­men, jedoch für die Umsatz­steu­er verneint, weil hier trotz einer nega­ti­ven Pro­gno­se­rech­nung eine markt­kon­for­me erwerbs­wirt­schaft­li­che Tätig­keit aus­reicht, um Lieb­ha­be­rei zu wider­le­gen. Das umsatz­steu­er­li­che Ver­ständ­nis von Lieb­ha­be­rei ist somit wesent­lich enger gefasst als das ertrag­steu­er­li­che.

Dieses Urteil aus dem Jahr 2013 wurde nun vom Bun­des­fi­nanz­ge­richt in einem aktu­el­len Fall so inter­pre­tiert, dass in der Umsatz­steu­er generell keine objek­ti­ve Ertrags­fä­hig­keit mehr maß­geb­lich sei und ledig­lich eine markt­kon­for­me Tätig­keit aus­reicht, um umsatz­steu­er­li­che Lieb­ha­be­rei zu ent­kräf­ten. Mit dem Erkennt­nis vom 30.4.2015 (GZ Ra 2014/15/0015) hat der VwGH aber aus­ge­spro­chen, dass diese Ansicht für die kleine Ver­mie­tung nicht über­nom­men werden kann. Der VwGH führt aus, dass bei dau­er­haft ver­lust­träch­ti­ger Ver­mie­tung einer Eigen­tums­woh­nung die Tätig­keit (anders als die im Erkennt­nis 2013 zu beur­tei­len­de Schaf­zucht), auch wenn es sich dabei um eine unter­neh­me­ri­sche Tätig­keit handelt, als steu­er­freie Grund­stücks­ver­mie­tung nicht der Umsatz­steu­er zu unter­wer­fen ist und somit auch kein Recht auf Vor­steu­er­ab­zug zusteht. Ob in dem kon­kre­ten Fall Lieb­ha­be­rei vorlag oder nicht, hatte der VwGH aller­dings nicht zu ent­schei­den. Der Ball wurde somit wieder zurück zum Bun­des­fi­nanz­ge­richt gespielt, das die Lieb­ha­be­reif­ra­ge neu zu würdigen hat. Der VwGH bleibt vorerst jeden­falls seiner Linie zur umsatz­steu­er­li­chen Lieb­ha­be­rei treu. Dem­entspre­chend kann bei markt­kon­for­mer, aber ver­lust­träch­ti­ger Ver­mie­tung von privat nutz­ba­rem Wohnraum wei­ter­hin Lieb­ha­be­rei vor­lie­gen.

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