Der Erwerb von Woh­nun­gen oder Häusern direkt vom Bau­trä­ger ist regel­mä­ßig auch dadurch gekenn­zeich­net, dass der Gesamt­kauf­preis in Form von Kauf­preis­ra­ten bezahlt wird, welche jeweils nach Fer­tig­stel­lung eines bestimm­ten Bau­ab­schnitts fällig werden. Die Ent­schei­dung, ob ein Bau­ab­schnitt erfolg­reich fina­li­siert wurde, obliegt übli­cher­wei­se einem für Hochbau zustän­di­gen Zivil­tech­ni­ker oder einen all­ge­mein beei­de­ten und gericht­lich zer­ti­fi­zier­ten Sach­ver­stän­di­gen für Bauwesen. Typische Bau­ab­schnit­te sind demnach etwa die erfolg­rei­che grund­bü­cher­li­che Ein­ver­lei­bung des Eigen­tums­rechts an der Lie­gen­schaft und das Vor­lie­gen einer rechts­kräf­ti­gen Bau­be­wil­li­gung, die Fer­tig­stel­lung des Rohbaus samt Dach, die Fer­tig­stel­lung der Fassade und der Fenster ein­schließ­lich Ver­gla­sung, die Bezug­fer­tig­stel­lung und schließ­lich auch die voll­stän­di­ge Fer­tig­stel­lung des Wohn­ob­jekts ein­schließ­lich der Außenanlagen.

Der Oberste Gerichts­hof (OGH) hatte sich unlängst (GZ 1 Ob 121/14x vom 22.10.2014) mit einem Sach­ver­halt aus­ein­an­der­zu­set­zen, in dem die Käufer das den letzten beiden Kauf­preis­ra­ten ent­spre­chen­de Entgelt zurück­be­hal­ten haben, da das Wohn­ob­jekt ihrer Meinung nach vom Bau­trä­ger nicht män­gel­frei über­ge­ben wurde. So hatten die Käufer bei der Begehung des Objekts mehrere Mängel fest­ge­stellt (z.B. bei Holz­bö­den und Stiegen oder auch beim Gara­gen­tor). Ein beson­de­res Problem hatten die Erwerber aber mit der Hei­zungs­an­la­ge, da sie von der Kapa­zi­tät her nicht in der Lage war, auch einen im Keller gele­ge­nen Raum so zu erwärmen, dass er als Wohnraum benutzt werden kann. In diesem Punkt gingen die Ansich­ten von Mangel und Leistung zwischen Erwerber und Bau­trä­ger stark aus­ein­an­der. Die Erwerber gingen davon aus, den großen Kel­ler­raum als Wohnraum nutzen zu können, da er als beheiz­ter Raum ange­bo­ten worden war sowie Inter­net­an­schluss, Fern­seh­an­schluss und auch ein eigener Bade­be­reich vor­han­den waren – dem­entspre­chend bedeu­te­te die man­geln­de Beheiz­bar­keit einen groben Mangel. Völlig konträr war die Meinung des Bau­trä­gers, dem­zu­fol­ge die Hei­zungs­an­la­ge weder man­gel­be­haf­tet noch unter­di­men­sio­niert war. Vielmehr würden die Erwerber den Kel­ler­raum ver­ein­ba­rungs- und wid­mungs­wid­rig als Wohn­räu­me nutzen.

Erst­ge­richt wie auch Zweit­ge­richt wiesen die Klage des Bau­trä­gers auf Zahlung der aus­ste­hen­den Kauf­preis­ra­ten inklu­si­ve Zinsen ab, da sie die Hei­zungs­an­la­ge als man­gel­haft ansahen, welche die ord­nungs­ge­mä­ße und bestim­mungs­ge­mä­ße Benüt­zung des errich­te­ten Gebäudes behin­de­re. Die vom Sach­ver­stän­di­gen durch­ge­führ­te Abnahme aller Bau­fort­schrit­te ist als unrich­tig anzu­se­hen und berech­tigt nicht dazu, die noch offenen Teil­ra­ten fällig zu stellen. Da allein die Kosten für die Ver­bes­se­rung der Hei­zungs­an­la­ge den vor­ge­se­he­nen Haft­rück­lass­be­trag über­stei­gen, sind die Eigen­tü­mer im Recht, wenn sie die noch fälligen Teil­zah­lungs­ra­ten bis zur voll­stän­di­gen Behebung der vor­han­de­nen Mängel zurückbehalten.

Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht des Erwerbs kann nicht ein­ge­schränkt oder aus­ge­schlos­sen werden

Der OGH bestä­tig­te die Ansicht der Vor­in­stan­zen und führte aus, dass auch bei Vor­lie­gen der Raten­plan­me­tho­de (d.h. Zahlung nach Bau­fort­schritt) der Erwerber das noch offene Entgelt mit Verweis auf das Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht gem. § 1052 ABGB zurück­be­hal­ten kann, wenn ein ins Gewicht fal­len­der Mangel vorliegt. Neben diesem all­ge­mei­nen Schutz für den Erwerber kommt hinzu, dass es sich im kon­kre­ten Fall um Ver­brau­cher i.S.d. Kon­su­men­ten­schutz­ge­set­zes handelt und das Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht bei nicht ver­trags­ge­mä­ßer (Gegen)Leistungserbringung nicht aus­ge­schlos­sen oder ein­ge­schränkt werden kann. Das Zurück­be­hal­ten ist selbst dann noch gerecht­fer­tigt wenn der Bau­trä­ger eine teil­wei­se Män­gel­be­he­bung ver­spro­chen hat. Es ist nämlich dem Erwerber nicht zuzu­mu­ten, dass er sich mit wie­der­hol­ten Ver­bes­se­rungs­ver­su­chen durch den Bau­trä­ger zufrie­den­gibt. Außerdem wurde seitens des Bau­trä­gers bis zuletzt weder eine voll­stän­di­ge Män­gel­be­he­bung ange­bo­ten noch die Ver­pflich­tung zur Erhöhung der Kapa­zi­tät der Hei­zungs­an­la­ge zugegeben.

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