Die „Grund­er­werb­steu­er neu“ ist vor allem dadurch gekenn­zeich­net, dass anstelle des (drei­fa­chen) Ein­heits­wer­tes ab 1.1.2016 der soge­nann­te Grund­stücks­wert als Bemes­sungs­grund­la­ge gilt, welcher deutlich näher am Ver­kehrs­wert liegt und somit bei unent­gelt­li­chen Über­tra­gun­gen von Grund­stü­cken im Fami­li­en­kreis oftmals zu einer höheren Grund­er­werb­steu­er­be­las­tung führen kann. Der Begriff des Grund­stücks­werts wurde im GrEStG neu geschaf­fen und durch die Grund­stücks­wert­ver­ord­nung (GrWV), welche Ende Dezember 2015 final beschlos­sen wurde, prä­zi­siert. Grund­sätz­lich kommt der Grund­stücks­wert immer dann zur Anwen­dung, wenn keine Gegen­leis­tung für die Über­tra­gung eines Grund­stücks vorliegt — außerdem kommt er bei Vor­gän­gen nach dem UmgrStG wie auch bei Anteils­ver­ei­ni­gun­gen zum Einsatz.

Der Grund­stücks­wert lässt sich auf drei unter­schied­li­che und gleich­wer­ti­ge Arten bestim­men. Der Steu­er­pflich­ti­ge ist folglich nicht dazu ver­pflich­tet, mehrere Vari­an­ten der Grund­stücks­wert­be­rech­nung vor­zu­neh­men oder auch den höchsten ermit­tel­ten Wert her­an­zu­zie­hen. Der Grund­stücks­wert kann entweder mithilfe des Pau­schal­wert­mo­dells ermit­telt werden oder aus einem geeig­ne­ten Immo­bi­li­en­preis­spie­gel abge­lei­tet werden. Außerdem kann bei ent­spre­chen­dem Nachweis auf den nied­ri­ge­ren gemeinen Wert abge­stellt werden, wobei es bei Rück­griff auf ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten sogar zur Beweis­last­um­kehr kommt. Wichtig ist auch, dass die Ermitt­lungs­me­tho­de für jede wirt­schaft­li­che Einheit frei gewählt werden kann.

Bei Anwen­dung des Pau­schal­wert­mo­dells ent­spricht der Grund­stücks­wert der Summe aus Grund­wert und Gebäu­de­wert. Grund­sätz­lich sollen dabei die Grund­stücks­la­ge, die Bauweise, die Nutzung, die Fläche und der Erhal­tungs­zu­stand des Gebäudes berück­sich­tigt werden. Im Detail ist die Berech­nung durchaus komplex und basiert bei der Grund­wert­be­rech­nung auf Para­me­tern wie dem beim Finanz­amt eru­ier­ba­ren Boden­wert oder einem von Gemeinde zu Gemeinde unter­schied­li­chen Hoch­rech­nungs­fak­tor (z.B. Hoch­rech­nungs­fak­tor 5,5 für den 17. Wiener Gemein­de­be­zirk oder Hoch­rech­nungs­fak­tor 3 für Bad Aussee). Für die Ermitt­lung des Gebäu­de­wer­tes stellt die Nutz­flä­che bzw. die Brut­to­grund­riss­flä­che die Aus­gangs­ba­sis dar, welche mit dem Bau­kos­ten­fak­tor zu mul­ti­pli­zie­ren ist. Die Ver­ord­nung legt den Bau­kos­ten­fak­tor pro m² für die ver­schie­de­nen Bun­des­län­der fest. Dieser beträgt bei­spiels­wei­se in Wien 1.470 €/m² und im Bur­gen­land 1.270 €/m². Anpas­sun­gen in Form von Abschlä­gen können sich zur Berück­sich­ti­gung von Art und Alter des Gebäudes ergeben. Dabei spielt es für den Alters­ab­schlag auch eine Rolle, ob das Gebäude in den letzten Jahren einer Sanie­rung oder Teil­sa­nie­rung unter­zo­gen wurde. Betref­fend die Gebäu­de­ka­te­go­rie wird es grund­sätz­lich zum Ansatz des 100%igen Bau­kos­ten­fak­tors kommen. Unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen kann es jedoch zu Abschlä­gen kommen, so z.B. bei Fabriks­ge­bäu­den (Ansatz mit 60%) oder ein­fachs­ten Gebäuden (Ansatz mit 25%). Bei der „Alters­be­güns­ti­gung“ ist zu beachten, dass diese durch Sanie­run­gen bzw. Teil­sa­nie­run­gen ver­rin­gert wird. Von einer Sanie­rung ist aus­zu­ge­hen, wenn vier von fünf Maß­nah­men inner­halb der letzten 20 Jahre vor der Über­tra­gung durch­ge­führt worden sind. Wurden in diesem Zeitraum „nur“ zwei Maß­nah­men durch­ge­führt, handelt es sich um eine Teil­sa­nie­rung. Die mög­li­chen Sanie­rungs­maß­nah­men umfassen die Erneue­rung des Außen­ver­put­zes mit Erhöhung des Wär­me­schut­zes, den erst­ma­li­gen Einbau oder Aus­tausch von Hei­zungs­an­la­gen, den erst­ma­li­gen Einbau oder Aus­tausch von Elektro‑, Gas‑, Wasser- oder Hei­zungs­in­stal­la­tio­nen, den erst­ma­li­gen Einbau oder Aus­tausch von Bade­zim­mern und den Aus­tausch von 75% der Fenster.

Alter­na­tiv zum Pau­schal­wert­mo­dell kann der Grund­stücks­wert auch anhand eines geeig­ne­ten Immo­bi­li­en­preis­spie­gels ermit­telt werden. Für Erwerbs­vor­gän­ge im Jahr 2016 (Steu­er­schuld entsteht vor dem 1.1.2017) ist aus­schließ­lich der Immo­bi­li­en­preis­spie­gel der WKO, Fach­ver­band der Immo­bi­li­en- und Ver­mö­gen­s­treu­hän­der her­an­zu­zie­hen. Ver­gleich­bar dem Pau­schal­wert­mo­dell ist auch hier ein Abschlag von 28,75% vor­zu­neh­men, um zum Grund­stücks­wert zu gelangen. Für Erwerbs­vor­gän­ge nach dem Jahr 2016 bzw. bei denen die Steu­er­schuld nach dem 31.12.2016 entsteht, ist aus­schließ­lich der zuletzt gültige Immo­bi­li­en­preis­spie­gel der Sta­tis­tik Austria maß­ge­bend — auch hier ist ein Abschlag von 28,75% zu berück­sich­ti­gen. Ob das Pau­schal­wert­mo­dell oder der Immo­bi­li­en­preis­spie­gel güns­ti­ger ist, hängt stark vom Ein­zel­fall ab. Für Wien betrach­tet könnte z.B. sein, dass bei der Über­tra­gung von Immo­bi­li­en in „schlech­ten Gegenden von Nobel­be­zir­ken“ der Immo­bi­li­en­preis­spie­gel unvor­teil­haft ist, da auch die Immo­bi­li­en in mäßig attrak­ti­ven Gegenden vom generell hohen Preis­ni­veau eines teuren Bezirks beein­flusst werden.

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