Ver­äu­ßert ein Haupt­mie­ter einer Geschäfts­räum­lich­keit das von ihm im Miet­ge­gen­stand betrie­be­ne Unter­neh­men zur Fort­füh­rung in diesen Räumen, so tritt der Erwerber des Unter­neh­mens anstelle des bis­he­ri­gen Haupt­mie­ters ex lege aufgrund § 12a MRG (Miet­rechts­ge­setz) in das Haupt­miet­ver­hält­nis ein. Diese Regelung gilt jedoch nur im Voll­an­wen­dungs­be­reich des MRG. Die Miet­rech­te gehen somit auf den Erwerber des Unter­neh­mens über ohne, dass der Ver­mie­ter ein Kün­di­gungs­recht hat, oder den Übergang der Miet­rech­te ver­hin­dern könnte.

Der Ver­mie­ter ist jedoch berech­tigt bei Unter­neh­mens­ver­äu­ße­rung den Mietzins anzu­he­ben, falls der bisher vom ehe­ma­li­gen Mieter und Unter­neh­mens­ver­äu­ße­rer bezahlte Mietzins nied­ri­ger ist als der ange­mes­se­ne Mietzins. 

Die Mög­lich­keit zur Mietz­ins­an­he­bung greift jedoch auch unter anderem dann, wenn Haupt­mie­ter eine juris­ti­sche Person oder Per­so­nen­ge­sell­schaft ist und in dieser eine ent­schei­den­de Änderung der recht­li­chen und wirt­schaft­li­chen Ein­fluss­mög­lich­keit stattfindet. 

Eine Änderung der recht­li­chen und wirt­schaft­li­chen Ein­fluss­nah­me­mög­lich­keit bei einer juris­ti­schen Person liegt ins­be­son­de­re vor, wenn gesell­schafts­recht­li­chen Ände­run­gen der Mie­ter­ge­sell­schaft (z.B. Anteils­ver­kauf bei einer GmbH) dazu führen, dass einen Wechsel in der Position der Person gibt, die die unter­neh­me­ri­schen Geschi­cke der Mie­ter­ge­sell­schaft bestim­men kann. Dieses Merkmal tritt jeden­falls ein, wenn mehr als die Hälfte der Anteile der Mie­ter­ge­sell­schaft den Eigen­tü­mer wechseln. Jedoch führt es auch zu einer Änderung der recht­li­chen und wirt­schaft­li­chen Ein­fluss­nah­me­mög­lich­keit, wenn durch die Ver­äu­ße­rung von Gesell­schafts­an­tei­len ein ehe­ma­li­ger Min­der­heits­ge­sell­schaf­ter Mehr­heits­ge­sell­schaf­ter wird.

Beispiel: Ein bis­he­ri­ger Gesell­schaf­ter mit einem Anteil von 25% der Gesell­schafts­an­tei­le erwirbt weitere 26% der Gesell­schafts­an­tei­le an der Gesell­schaft, sodass er danach Eigen­tü­mer von 51% der Gesell­schafts­an­tei­le ist.

Durch den Ankauf von 26% der Anteile und Auf­sto­ckung auf 51% hat sich die recht­li­che und wirt­schaft­li­che Ein­fluss­nah­me­mög­lich­keit jeden­falls ver­än­dert, weil nach dieser Trans­ak­ti­on ein neuer Mehr­heits­ge­sell­schaf­ter Einfluss auf die Gesell­schaft nehmen kann.

Nach einer kürzlich ergan­ge­nen Ent­schei­dung des Obersten Gerichts­ho­fes ist jedoch dieser geschil­der­te Macht­wech­sel nicht unbe­dingt Vor­aus­set­zung. Die Gesell­schaf­ter einer Kapi­tal­ge­sell­schaft haben rund 43% ihrer Gesell­schafts­an­tei­le über mehrere Jahre vor allem auf vier Pri­vat­stif­tun­gen über­tra­gen. Keine der Stif­tun­gen konnte jedoch durch diese Über­tra­gun­gen einen beherr­schen­den Einfluss auf die Mie­ter­ge­sell­schaf­ten ausüben. In der Folge erhielt eine dieser vier Pri­vat­stif­tun­gen noch zusätz­lich ein befris­te­tes Frucht­ge­nuss­recht an 10% den Gesell­schafts­an­tei­len. Somit haben mehr als 50% der Gesell­schafts­an­tei­le den wirt­schaft­li­chen Eigen­tü­mer gewech­selt. Bereits diese Über­tra­gung der Gesell­schafts­an­tei­le war für den Obersten Gerichts­hof aus­rei­chend, um von einer ent­schei­den­den Änderung der recht­li­chen und wirt­schaft­li­chen Ein­fluss­mög­lich auf die Mie­ter­ge­sell­schaft aus­zu­ge­hen und wurde dem Anhe­bungs­be­geh­ren des Ver­mie­ters statt­ge­ge­ben. Dies, obwohl dabei kein eigent­li­cher Macht­wech­sel vor­ge­le­gen ist, weil keiner der “neuen” wirt­schaft­li­chen Eigen­tü­mer der Gesell­schafts­an­tei­le einen ent­schei­den­den oder allei­ni­gen Einfluss auf die Gesell­schaft nehmen konnte.

War in der Ver­gan­gen­heit ins­be­son­de­re durch die Macht­wech­sel­theo­rie abschätz­bar ob und wann eine gesell­schafts­recht­li­che Änderung zu einer Änderung der recht­li­chen und wirt­schaft­li­chen Ein­fluss­nah­me­mög­lich­keit im Sinne des § 12a MRG führte, ist aufgrund dieser Judi­ka­tur Unge­wiss­heit aufgetreten. 

Um auf Nummer sicher zu gehen, besteht die Mög­lich­keit vor jeder Unter­neh­mens­ver­äu­ße­rung den ange­mes­se­nen Mietzins von der Schlich­tungs­stel­le fest­set­zen zu lassen, welcher dann ver­bind­lich ist, soferne die Unter­neh­mens­ver­äu­ße­rung (oder Änderung der recht­li­chen und wirt­schaft­li­chen Ein­fluss­nah­me­mög­lich­keit) inner­halb eines Jahres ab Ent­schei­dung der Schlich­tungs­stel­le erfolgt. Es emp­fiehlt sich bei der Gefahr der Änderung der recht­li­chen und wirt­schaft­li­chen Ein­fluss­nah­me­mög­lich­keit jeden­falls einen Rechts­an­walt zu kon­sul­tie­ren, um für die konkrete Situa­ti­on die geeig­ne­te Stra­te­gie zu finden.

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