Tätig­kei­ten, die mittel- bis lang­fris­tig keinen Gewinn bzw. Gesamt­über­schuss erwarten lassen, fallen unter den Begriff “Lieb­ha­be­rei” und sind für die Ein­kom­men­steu­er unbe­acht­lich. Daraus ent­ste­hen­de Verluste dürfen nicht mit anderen Ein­künf­ten aus­ge­gli­chen werden. Eine große Rolle spielt die Lieb­ha­be­rei im Bereich der Ver­mie­tung und Ver­pach­tung, bei welcher typi­scher­wei­se in den ersten Jahren regel­mä­ßig Verluste auftreten.

Gestie­ge­ne Grund­stücks­prei­se und Bau­kos­ten sowie die rasant ange­stie­ge­nen Zinsen haben in den letzten Jahren aber auch die Gesamt­über­schuss­er­war­tun­gen bei Ver­mie­tun­gen unter Druck kommen lassen. Um dieser Ent­wick­lung Rechnung zu tragen, wurde eine Anpas­sung der Zeit­räu­me, inner­halb derer ein Gesamt­über­schuss der Ein­nah­men über die Wer­bungs­kos­ten erzielt werden muss, erfor­der­lich. Mit dieser Maßnahme (zum Kon­junk­tur­pa­ket “Wohnraum und Bau­of­fen­si­ve” siehe auch den anderen Beitrag in dieser Ausgabe) soll ver­hin­dert werden, dass Ver­mie­tun­gen nur aufgrund der ver­än­der­ten wirt­schaft­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen nicht mehr als steu­er­li­che Ein­kunfts­quel­le aner­kannt werden. Mit der Änderung der Lieb­ha­be­rei­ver­ord­nung gilt nunmehr folgendes:

Der Betrach­tungs­zeit­raum wird sowohl bei der ent­gelt­li­chen Gebäu­de­über­las­sung (“große Ver­mie­tung”) als auch bei der Ver­mie­tung von Eigen­hei­men, Eigen­tums­woh­nun­gen und Miet­wohn­grund­stü­cken mit qua­li­fi­zier­ten Nut­zungs­rech­ten (“kleine Ver­mie­tung”) um jeweils fünf Jahre ver­län­gert. Bei der “großen Ver­mie­tung” gilt als abseh­ba­rer Zeitraum nunmehr ein Zeitraum von 30 Jahren (bisher 25 Jahre) ab Beginn der ent­gelt­li­chen Über­las­sung bzw. maximal 33 Jahren (bisher 28 Jahre) ab dem erst­ma­li­gen Anfallen von Auf­wen­dun­gen (Ausgaben). Dies gilt für Gebäu­de­über­las­sun­gen, bei denen der abseh­ba­re Zeitraum nach dem 31. Dezember 2023 beginnt. Bei der Bewirt­schaf­tung von Eigen­hei­men, Eigen­tums­woh­nun­gen und Miet­wohn­grund­stü­cken mit qua­li­fi­zier­ten Nut­zungs­rech­ten (“kleine Ver­mie­tung”) gelten als abseh­ba­rer Zeitraum 25 Jahre (bisher 20 Jahre) ab Beginn der ent­gelt­li­chen Über­las­sung bzw. maximal 28 Jahre (bisher 23 Jahre) ab dem erst­ma­li­gen Anfallen von Auf­wen­dun­gen (Ausgaben). Dies ist auf Betä­ti­gun­gen anzu­wen­den, bei denen der abseh­ba­re Zeitraum nach dem 31. Dezember 2023 beginnt.

Bei der Ermitt­lung des Gesamt­über­schus­ses war es nach Ansicht der Finanz­ver­wal­tung im außer­be­trieb­li­chen Bereich bei der kleinen und großen Ver­mie­tung bislang unzu­läs­sig, Ver­äu­ße­rungs­ge­win­ne mit­ein­zu­be­zie­hen. Nun ist in § 3 Abs. 1 Lieb­ha­be­rei­ver­ord­nung der letzte Satz (“Wert­än­de­run­gen von Grund und Boden, der zum Anla­ge­ver­mö­gen gehört, sind nur bei der Gewinn­ermitt­lung nach § 5 EStG 1988 anzu­set­zen.”) gestri­chen worden. Nichts geändert daran hat sich, dass der erwar­te­te Gesamt­über­schuss anhand einer nach­voll­zieh­ba­ren Pro­gno­se­rech­nung nach­zu­wei­sen ist.

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